05.05.2017

Спб купить трехкомнатную квартиру от собственника

Отсюда и становится очевидной необходимость перехода к новой модели.

Это связано не только с ситуацией с обманутыми дольщиками, но и с ситуацией в целом на рынке. Все больше людей хранят свои деньги на банковских депозитных счетах, а не вкладывают их в жилье. Да и какое доверие может быть при таком уровне токсичности этой модели и том объеме долгов, который есть?

Чтобы развивался рынок жилищного строительства спб купить трехкомнатную квартиру от собственника вводить срочные меры по восстановлению доверия. А путь к этому лежит только через повышение надежности этого рынка. В противном случае, при том низком платежеспособном спросе на жилье, который существует, кризис на рынке жилищного строительства будет только усугубляться. Чтобы спасти темпы спб купить трехкомнатную квартиру от собственника жилищного строительства, нам нужно также менять модель, причем поэтапно. Это позволит ограничить их право использования полученных средств нецелевым образом, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков. То есть мы делаем все более и более прозрачной деятельность застройщиков для банков. Помимо тех требований, которые уже прописаны в законе, мы предлагаем ввести ответственность бенефициаров, так же как это сделано в банковской сфере.

Потому что сегодня очень много в разных регионах людей с печально знаменитыми фамилиями, которые продолжают свою работу и только плодят проблемные объекты и обманутых дольщиков. Только таким образом мы сможем восстановить доверие к этому рынку, а, спб купить трехкомнатную квартиру от собственника, повысить и его привлекательность.

Но на сегодняшний день на учете у этой рабочей группы остается порядка 130 тысяч таких же обманутых граждан. Поэтому, чтобы, наконец, решить эту проблему в целом для страны, следует действовать по нескольким направлениям. Это мы и делаем сейчас, серьезно меняя законодательство. Ведь в проблемах дольщиков есть косвенная вина региональных и муниципальных органов власти, потому что они выдавали разрешение на строительство и должны были контролировать его ход вплоть до окончания. Но этого мало, учитывая, что программы часто бывают просто формальными или удобными для региональных властей. Именно поэтому мы добились, чтобы в сентябре этого года все эти программы были опубликованы на сайте Минстроя России. В системе будут опубликованы все сроки, все документы, все принятые решения и даже фотографии со стройплощадок. И если будет какая-то просрочка, ее сразу будет видно, и уже не будет необходимости доказывать, что этот объект проблемный. В результате, вопросы, связанные с проведением процедур, которые годами могли длиться, теперь могут быть проведены в более сжатые сроки. Не придется ли нам в ближайшее время, решив проблемы дольщиков, заниматься и проблемами самих застройщиков? Недавно встречался с достаточно крупным застройщиком, который ведет в Сибири проект. Конечно, это далеко не сверхприбыль, но все-таки это нормальный уровень прибыли для бизнеса во всем мире. Сегодня, по данным Центробанка, на 1 ноября чуть менее 25 триллионов рублей граждан размещено на депозитных счетах. Многие из этих денег могли бы участвовать в строительстве жилья, если бы не большие риски долевого строительства. А те инвесторы, у которых есть свободные средства, туда не идут и не вкладываются. Они оценивают риски и здраво подходят к инвестированию. В нацобъединении вдруг усомнились, стоит ли обязывать стройкомпании брать эти стандарты на вооружение.

Однако есть в нацобъединении носители и другого мнения. Однако всё чаще отрасль сталкивается с некачественно проведенными работами, срывом сроков, судебными разбирательствами, а порой и более печальными последствиями. Ни один из аргументов, на которые опираются авторы отзыва, не имеет отношения к реальности, утверждает Виктор Опекунов. В ней размещены сметные цены строительных ресурсов, сформированные на основе данных от производителей строительных материалов в разрезе ценовых зон за квартал. В течение недели российские и международные эксперты, мэры крупнейших мегаполисов, урбанисты, социологи, экономисты и представители власти обсудят лучшие урбанистические решения и эффективные модели менеджмента изменений крупнейших мегаполисов. Правда, объёмы и цены возможно сохранить в пределах разумного, если на то будет воля властей и Центробанка. Справляются ли застройщики с сокращением спроса на жилье при значительном росте объема предложения? Благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам жилье стало доступнее, покупатели уже не ожидают снижения цен и вернулись на рынок, в результате уровень продаж у застройщиков в Москве вырос. Сильные и устойчивые компании, которые давно работают на рынке и имеют свои проектные и подрядные мощности, будут выживать на этом рынке и развиваться.

В будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний. Сейчас в девелопменте нет места для застройщиков одного проекта или случайных компаний с одним участком или с разрешениями на строительство небольших объемов.

А в небольших региональных городах таких компаний просто может не найтись. Сейчас мы уже видим череду банкротств застройщиков, в основном небольших региональных компаний. Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Чем, по вашему мнению, вызвана такая необходимость?

Уже накопилась усталость от необходимости решать проблемы обманутых дольщиков, и понятно, почему сейчас все законодательные инициативы направлены на то, чтобы подобные ситуации с дольщиками никогда больше не могли случиться. Если бы они хотели приобрести именно квартиру, то пошли бы и купили. Они же инвестируют с дисконтом, по цене ниже рыночной, и получают ценную бумагу, которую затем обменивают на построенное жилье. Эта история будет в ближайшее время полностью закрыта — такова основная задача новых инициатив. Скорее всего, квартиры станут продаваться только готовые, а возможность купить жилье в строящемся доме исчезнет.

Нельзя сохранить инвестиционную привлекательность новостроек, абсолютно исключив все риски.

Если все риски покупки нового жилья исчезнут, то стоимость первичного и вторичного рынков сравняется. Такова была разница в цене первичного и вторичного рынков. Насколько регулятор сумеет через банковские инструменты обеспечить финансирование проектов, настолько и будут строить в стране. А как иначе строить, если они не дадут достаточного объема кредитов по приемлемым ставкам? Что сейчас изменилось у банков, если через три года они намереваются взять на себя финансирование такого объема жилья по всей России? Но у меня нет ответа, как кредитные организации смогут заместить такой объем денежных средств, которые сейчас находятся в стройке. Если сейчас деньги покупателей единовременно уйдут из строительного оборота (а этого около 5 трлн руб. Однако на данные момент кредиты банков застройщикам жилья не превышают 700 млрд руб. По новым правилам также должен вырасти собственный капитал застройщиков, однако он оценивается приблизительно в эту же сумму. Возможно, это связано с тем, что в последнее время у банков-банкротов было много сильно переоцененных залогов в недвижимости. Видимо, с этим связан жесткий подход к оценке стоимости недвижимости и максимальный дисконт — чтобы в будущем не было дутых активов на балансах банков.

Будет ли она снижаться в связи с переходом на проектное финансирование? Сегодня девелоперы приближаются к нижним границам рентабельности бизнеса, банки зарабатывают больше. Считаю, что это экономически неработающая модель, когда доходность собственного капитала становится ниже заемного.

Цены будут расти в пределах инфляции, если снизятся объемы строительства и упадет стоимость земли до рыночных цен. Возможно, сейчас застройщики массово запустят проекты по старой схеме, не дожидаясь перехода на проектное финансирование, на рынок выйдет большой объем спб купить трехкомнатную квартиру от собственника, но с 1 июля этот процесс остановится.


После этого на рынке произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков. Сегодня уже нет эластичности девелоперского бизнеса, все стадии реализации проекта отжаты досуха. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т.

К тому же рынок к росту цен просто не готов, покупатель уйдет. При этом финансовая себестоимость проекта значительно возрастет из-за необходимости привлекать дополнительные средства.

Единственная возможность экономии на данный момент находится там, где затраты гораздо ниже цены продаж, а это только завышенные цены на земельные участки. Самый значимый тренд на рынке девелопмента — непрерывно дешевеющие земельные участки. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза. Мы ожидаем, что в будущем их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса. Если раньше собственник земли, получив разрешение на строительство, мог приступать к застройке, то сейчас это ничего не значит. В Москве много земельных участков, часть из них с разрешительными документами, но их не застраивают. Основная проблема — завышенная цена ожиданий собственников.

Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе — самый дорогой, при этом стоимость кредитов не снижается. В результате сегодня сильно возросла финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах, а цена продаж так не растет. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — снижение стоимости земельных участков. Но ведь есть механизмы, штрафные санкции, повышенные налоги для собственников, которые не осваивают их. Держать такой токсичный актив и ничего с ним не делать становится невыгодным. Тренд на снижение стоимости участков только начинается, в ближайшие три года мы увидим цены на землю под строительство жилья на порядки ниже, чем сегодня. Считаю, что этот тренд позволит сохранить конечную цену квадратного метра жилья в понятных коридорах.

В этом я вижу возможность для дальнейшего развития рынка жилья в России. За последние годы столичные власти выдали их в огромном количестве — почти на 100 млн кв. Многими из них владеют профессиональные девелоперы?

По скромным оценкам, таких участков больше половины.

Кто с ними расстанется — сможет запустить их в стройку, спб купить трехкомнатную квартиру от собственника профессионального партнера или продав по разумной цене. У кого есть подушка ликвидности, смогут еще сидеть с этим активом, а кто-то станет банкротом. Плюс 16 миллиардов на те же цели нашлись в региональных бюджетах. Однако сами города по-разному воспользовались деньгами: где-то ограничились обновлением тротуаров и установкой скамеек, а где-то взялись за внедрение экспериментальных материалов и автоматизированных систем.

В нем задействованы все регионы и охватывает почти 86 миллионов человек, а это две трети населения страны. Сейчас идет активная стадия завершения объектов благоустройства. Не все они сдаются с первого раза, но все выявленные недоделки фиксируются и устанавливаются сроки их устранения.

Кто-то еще до запуска приоритетного проекта системно занимался вопросами благоустройства.

А где-то не было дорог, сплошная грязь, ни одной урны или фонаря во дворе. Поэтому в 2017 году была поставлена задача-минимум: в обустраиваемых дворах необходимо навести элементарный порядок: отремонтировать дворовые проезды, обеспечить освещение, установить скамейки и урны. Однако для тех, у кого уже сделали эту работу, была возможность повысить качество среды и в рамках дополнительного перечня установить детские, спортивные площадки, обустроить парковки, сделать газоны и многое другое. И того, что делают муниципальные власти для привлекательности своих территорий в части благоустройства и развития общественных пространств, городской среды, недостаточно. Молодые, образованные специалисты могут выбрать для жизни Париж, Берлин или Токио. Мы должны сделать так, чтобы наша талантливая молодежь оставалась в России. В перспективе наша задача сделать такими большинство российских городов. Плюс наша совместная работа по индексу качества городской среды. То есть двор мог попасть в программу благоустройства только после того, как жители дома решили, что они хотят в этом дворе видеть. Мы знаем, вокруг чего во дворах разворачивается основная дискуссия: сделать больше парковочных мест или прогулочных зон для мам с колясками. И это не должен решать муниципалитет, это должны сделать люди. Они должны определить хотя бы схематично, как видят свой будущий двор. И вы, и я понимаем, что из Москвы невозможно без сигналов жителей и общественных деятелей проконтролировать благоустройство больше 20 тысяч объектов. Поэтому мы очень благодарны жителям за их неравнодушие. Потому что если люди выполнили часть работы сами, они чувствуют себя вовлеченными в процесс. В таких случаях мы никогда не сталкиваемся с вандализмом.

Всего в течение пяти лет на благоустройство будет направлено как минимум 125 миллиардов рублей. Эти деньги регионы и муниципалитеты получают только в обмен на конкретные результаты. Мы уже вносим изменения в нормативные документы: в распределении средств будет играть роль результативность работы региона за прошлый год.

Взять, например, уютные дворы в Якутии и положенный наспех асфальт в Бердске Новосибирской области. Бороться с теми, кто формально подходит к вопросам благоустройства, нужно не только наказанием. В 2017 году Минстрой России впервые начал формировать библиотеку лучших практик по созданию городской среды. У регионов и муниципалитетов есть возможность изучить и перенять лучший опыт. В феврале 2018 года мы впервые сформируем Федеральный реестр лучших практик в сфере благоустройства, реализованных в 2017 году. Регионы, муниципалитеты и даже бизнес смогут на них ориентироваться в своей работе. Первый такой индекс мы представим в феврале 2018 года. На самом деле мировой опыт показывает, что концессионеры берутся и за крупные общественные пространства. В Ростове на Дону реализуется проект по благоустройству части набережной реки Дон, объект взят в концессию на 32 года, а общий объем инвестиций в проект составил 330 миллионов рублей. Интерес к этой теме сейчас очень высок, поэтому очень важно разработать понятную и прозрачную методологию для привлечения концессионеров на управление проектами благоустройства.

Берете два этих документа и приходите в местные органы государственной власти со своими предложениями. Значительная часть его тезисов касается темы строительства жилья и инфраструктуры. Но говорят, что от деклараций до конкретных действий может быть целая пропасть. Утверждать его на предстоящем съезде как минимум неразумно, считают они.

Почти год отрасль работает по новым правилам, этого времени достаточно, чтобы оценить первые результаты. Несмотря на новые возможности, которые открывают для строителей и прочих участников рынка законодательные новации, с их правоприменением возникает немало вопросов, отметили эксперты, попытавшись ответить хотя бы на часть из них.

Новые правила, предлагаемые Минстроем, коснутся всех без исключения подрядчиков и субподрядчиков в строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов.

В Минстрое считают, что они помогут навести порядок в данной сфере, существенно повысить уровень профподготовки экспертов и, соответственно, качество их работы. В течение недели российские и международные эксперты, мэры крупнейших мегаполисов, урбанисты, социологи, экономисты и представители власти обсудят лучшие урбанистические решения и эффективные модели менеджмента изменений крупнейших мегаполисов.